家を買ったのでその記録メモ(2) 物件の選び方

物件選びです。

前エントリの通り、物件は中野区・杉並区エリアで選ぶと決めていたので、ここから物件の価格帯・広さ・流動性(売りやすさ)などを考慮して選びました。地の利があるので楽でしたが、候補エリアが2,3個あってそれぞれ離れている、とかだと、迷いも出て大変じゃないかな、と思います。

ここで前エントリで書いた「購入しやすい環境が整っていた」件ですが、不動産会社の友人がいて、物件は全てその友人が探してくれました。しかも、小規模の不動産会社でスケジュールを自分で管理できる立場であり、物件の内覧や第三者への調整なども、僕を一番に優先して手伝ってくれました。友人がいなければマンション購入していたかどうか分かりません。

不動産で大切な事：信頼出来る担当者を見つける

多少勉強したとはいえ、こちらは不動産の素人。プロには敵わないし、頼ることになります。自分の代わりにどれくらいプロが動いてくれるかというのが不動産購入の成否を左右すると思いました。特に、僕が購入したのは中古物件なのでいろいろ不安はありましたが、耐震性やマンションの管理体制について前もって調査してくれたり、隠れた欠点を見つけると隠さずに教えてくれたりと、物件のいい点・悪い点を全て知った上で選ぶことができました。

普通の不動産担当者でもこれくらいやるかもしれませんが、やる気のない・利益だけを追求する担当者に当たっていたら…。友人が有能かそうでないかは分かりませんが、利益抜きで僕のことを考えてくれていることだけは分かりました。

そんな訳で友人と一緒に物件探しを開始しました。賃貸の時に気にすること(部屋の間取り・物件の場所)に加えて、以下の点に気をつけました。

1.マンションの管理体制

友人曰く「中古物件で一番期にするポイント」らしいです。賃貸でも「マンションの廊下にゴミが散乱していないか」などが見るポイントとして挙げられますが、それ以上にエントランスの雰囲気や内装の補修具合、管理人の対応などをチェックします。一つ候補の物件があり他より価格が安かったのですが、現地に行ってみると廊下の蛍光灯は壊れてるわ、駐輪場の屋根は壊れてるわで、物件価格は安くても買う気にはなれませんでした…。住む分には問題ないし、今住んでる所より新しいんですけどね。

今までは「部屋さえ綺麗だったら管理体制とかどうでもいいじゃん」と思ってたのが、いろんな物件を見るうちに「ここを買うのは怖い」と思ってしまいました。

例えば不適切かもしれないけど、夜行バスで事故があって死者が出た事件の後、夜行バスの利用者は激減したし、今でも「あの事件があったから、夜行バスを選ぶ時は最安値のものは選ばないようにしよう」としている人がいると思います。「嫌だな」「怖い」と思った瞬間、それは選ばれなくなると思います。PCとかスマホみたいに"スペック"が明示できる買い物なら、メーカー気にしなくても大丈夫なんですけど。

文章で説明するのは難しいけれど、今回のマンション選びで僕が一番勉強になったのは、この「マンションの管理体制の重要さ」でした。

2.修繕積立金の多さ

1と同じような内容ですが、積立金が少ない所は何かあった時にお金がなくて何もできない。管理が適当である可能性もありますね。逆に蓄えがある所なら、例えば地震で壁が壊れても修繕費で直せるし、マンションの価値を高める、例えば宅配ボックスを新設するとか、そういった運営も可能かもしれない。このご時世なら「先の東日本大震災を受けて、このマンションで何か対応する予定はありますか?」と聞くのもありですね。修繕金はマンションに問い合わせれば教えてくれます。

3.流動性

僕の場合、将来的には物件を手放す可能性が高かったので重視しました。1.2.が高ければ人気も高く、流動性も高いのですが、それに加えて駅近だと人気が高く、売らなくても賃貸がつきやすいと言われています。

以上が主なポイントです。

逆に気にしないのは「部屋の内装」で、今回はフルリフォームに限定して探してもらってるので、友人曰く「良いに決まってる」とのこと。確かに「良いに決まってる」所は比較対象にならないですね。新築の億ションは上で挙げたポイントも「全部良いに決まってる」ので、買主の好みの問題となり、不動産屋の出る幕が少ない、とのこと…。

こうやって上げてみると「それだけ」って感じなんですけど、実際には物件を探す中でいろんな事があり…

  • 古い基準で建てられたので、現在は法律に適合しない
  • 駐車場があると思いきや、隣の土地所有者と境界で揉めていて使えなかった
  • マンションの地下が集会場となっており…(たまたまエレベーターで地下に降りて発覚)

ということで、不明点が出るたびに物件に行って確認を繰り返してました。この点では、購入予定物件と自分の家が近く、動きやすくて助かったし、不動産会社の友人も手分けして(というかほとんどを友人が)調べてくれました。

今回思ったのは質問状のような聞くことテンプレート集を作っておくと、自分が気にするポイントを漏れ無く質問できるな、ということです。例えば僕なら車を持っているので「(ここの住人は)どこの駐車場を利用しているのですか」とか。お子様がいる方なら「(ここの住人は)どこで子供を遊ばせているのですか?」など。

また今回勉強になったのはマンションの管理人は意外といろいろ知っているということ。購入予定の部屋の隣人情報(個人情報に触れない程度)やマンション設立の経緯、このマンションの○○という問題にどう対応するつもりなのですが、など。面白いことに「このマンションの管理体制はしっかりしてるな」と思った物件ほど、管理人もしっかりしてました。そうなるよね。。

余談：今回の友人以外にも不動産関係の友人は数人いましたが、友人が西東京に詳しかったのでお願いしました。スノーボーダーは不動産関係の他にガテン系の職業が多く、家の購入やリフォーム、車を買うには大変適している環境だと言えます…。

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Posted by tera