投資 Archive

職場によく勧誘電話がかかってくる"ワンルームマンション経営"についてちょっと考えてみました。つーか一度説明に聞きに行ったので、業者の話や自分が思ったことを纏めただけですが。

■「ワンルームマンション経営」とは

都心にワンルームマンションを購入し、管理会社に管理を委託し家賃収入を受け取る金融商品。持ち家と違って頭金なしですぐに始められる。2000万円の物件でローン3%の低金利、毎月の支払い約10万円は家賃収入で相殺でき35年でワンルームマンションがあなたの手元に。(実際は月々の管理費1万円～1.5万円赤字)

■ワンルームマンション経営のメリット

1.固定資産が持てる
月々1万円～1.5万円で35年後に固定資産が持てる。

2.年金の代わりになる
今の調子では国の年金には期待できない。マンションならローンを完済すれば死ぬまで家賃が収入になり老後の生活を支えてくれる。

3.税金対策になる/還付金で月々の管理費が相殺できる

マンションに関わる諸経費を確定申告できるので、見かけ上の年収を下げる事ができる。所得税が年10万～20万ほど帰ってくるので、これが月々1万円～1.5万円のマンション管理費と相殺。実質ランニングコストがタダでマンション経営できる。

4.生命保険代わりとなる
契約形態的に契約者本人が死んだら残りのローンは払わなくてもよい。つまり2000万円の物件のうち500万を払って交通事故で死んだ場合、家族に1500万円の物件が残る。実質的な生命保険と同じ効果があるので、生命保険を解約してOK・

■ワンルームマンション経営のデメリットとその対策

1.空室リスク

誰も入居しなけりゃ家賃収入0。しかし業者の話では地方と違って東京都心の駅近郊は入居率96%と需要過多。仮に入居者がいなくとも業者が家賃の90%を保障する仕組みがあるので大損はしない。

2.天災リスク

地震や火事でマンションが壊れたら終わり。…ではまずいので、契約と同時に保険に入り地震や火事が発生した場合にはそこから完璧に保障される仕組みになる。元よりワンルームマンションは(梁が多いので)地震に強く、阪神大震災でも全壊したマンションは0だった。

3.修繕リスク

35年も経ったマンションになんの価値があるのか?いやいや、今のマンションは外壁がタイル張りでメンテしやすく、修繕費は毎月の管理費の中に含まれているので突然大金が必要になるということもない。

■俺的なツッコミ

最初に引っかかったのが「月々1万円～1.5万円の諸費用は還付金でチャラになるから、実質タダで35年後にマンションを手に入れられる」という話。こういうインチキ臭い話はちゃんと吟味してトータルで考えなければいけない。

例えば2000万円のマンションをこの方法で購入した場合、35年後に築35年のマンションが手に入る。一方、今から2000万円を1%の円定期に入れた場合([新生銀行] 冬の特別円定期)、1.01の35乗=1.42倍の2833万円になり833万円の収入となる。つまり35年後に築35年のマンションが833万円以上の価値を持っていなければ損となる。

実際、833万円以上の価値があったとしても35年間の間入居者がいて修繕もきっちりされるかを考えると、円定期の方が圧倒的に低リスクだろう。メリットは"今"2000万円持っていなくてもローンを組んで2000万円の物件を運用できる事だけ。勝間本で言われてる通り「持ち家とはレバレッジをかけて住宅に投資すること」なのである。

また空室リスク：入居率96%だから大丈夫についても疑問。不動産屋が言うには、この先日本の人口が減っていくにしても東京都の世帯数は増える傾向にあり、また平均世帯人員は減る傾向にあるらしい。

『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2005年８月推計）トップ

※PDFファイルのP14、P16を参照

つまり都心で1人で住む人が増えるので、ワンルームマンションの需要側は減らないという主張。

しかし上記資料は年齢が考慮されていない。50歳の人が一人で住むとしてワンルームを選ぶだろうか?そこらへんを不動産屋に問い詰めると、確かに40代～60代の人は東京に一人で住むといってもワンルームマンションは借りないらしい。

ちなみに日本の人口は将来にかけて以下のように減っていくみたい。

• 2004年
• 14歳以下：1,759万人
• 15歳～64歳：8,442万人
• 65歳以下：2,576万人
• 2030年
• 14歳以下：1,115万人
• 15歳～64歳：6,740万人
• 65歳以下：3,667万人
• 2055年
• 14歳以下：752万人
• 15歳～64歳：4,595万人
• 65歳以下：3,646万人

2004年⇒2030年にかけて、15歳～64歳の人口は21%減

※将来推計人口（平成18年推計）の概要(PDF)

よって増えているのは40代～60代の単身者でワンルームを借りるような10代～30代の単身者は減っているかもしれない。

■不動産投資の中ではそこまで悪い商品じゃない?

実は最初、「持ち家買ったり不動産投資するならREITでも買っとけ」という方向でワンルームマンションを否定しようとしたのだが、去年夏からJ-REITが爆下げしているのに対して、ワンルームマンションの家賃は下がっていない。これはどういうことかと考えると、REITはオフィスビルを中心に扱っているのに対して、ワンルームマンションはワンルームに特化した投資であること。ここ4,5年は都心に人が集まってワンルームマンションの需要がある状況が続くだろうから、この不況下でマックやユニクロに投資して成功するようなことができるかもしれない。

■その他ネットの意見

ワンルームマンション経営のメリット – 教えて！goo

ここは否定派が多い。専門家の意見は参考になるが中には私怨で回答している人も。

マンション投資を始めるならワンルームマンション経営！：マンション投資.COM

本気で成功するつもりなら、こういうサイトを見たり自分で調べたりして業者を決めるべきだろう。

■結局

2000万円もレバレッジ利かすのは嫌なので今回は断りました。やっぱ35年後=2045年まで続く金融商品を持つのはリスクだよねぇ。

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1/10(土)にインデックス投資ナイト！！というイベントがありまして。

インデックス投資ナイト！！　TOKYO CULTURE CULTURE：@nifty

ついに現実となった世界大恐慌!!なのに全く動じない「インデックス投資」とはいったい何か？そしてインデックス投資家とは？彼らは何を考えどんな金融商品を買っているのか？このイベントでは著名インデックス投資ブロガーや専門家に集まっていただき、投資観や人生観をたっぷりと語っていただきます。

日経平均やダウ平均などの株価指数を「インデックス」と言い、それらに連動した投資を行う事を「インデックス投資」と言います。大もうけする事は難しいですが大損する事もなく、手数料も考慮すると有名なファンドや証券会社が運用するアクティブ型投資よりも平均リターンが大きいことが特徴。高度な知識が不要で誰でも始められるのもメリットです。(もちろん異論もあります)。このインデックス投資法を信じる人の集まりが「インデックス投資ナイト！！」だったのです。

ただ集まるだけじゃなく、有名投資系ブロガー主催でパネリストには金融で飯食ってるプロの方も参戦。個人ブロガー主催・非技術系のイベントでは珍しいんじゃないかな。僕はインデックス投資にも興味があったし有名人に会いたいという欲もあり、速攻前売り券を購入。準備万端で会場へ向かったつもりでした…が。チケットを家に忘れてしまい、参加できませんでした。アホか。

確かにこの日は朝からいろいろ予定があり混乱してたのですが、チケット忘れるとか…ないわ。悔しいので参加者のブログレポから内容を推測しますw

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■本家

• インデックス投資ナイト、大盛況のうちに終了！ － 投資信託のブログ｜ファンドの海
• Karetta|ありがとうございました(1/10インデックス投資ナイト)

1つ目のイーノさんのブログでは主催サイドのまとめになってます(文が分かりやすい)。2つ目のえんどうさんのブログはブロガーの感想まとめ&TBセンターになってますので、いろんな参加者の感想が見たい！という方はこちらにどうぞ。

■別のまとめ

インデックス投資ナイト まとめ – チラシの裏

えんどうさんのブログとは違う形で、インデックス投資ナイトのエントリが纏められています。

■一番詳しい全文レポ

梅屋敷商店街のランダム・ウォーカー（インデックス投資実践記） | インデックス投資ナイト実況レポート（その1）

第1部のトークバトルを完全再現。その3までみっちりで読み応え十分です。

■分かりやすいなぁと思ったメモ

「インデックス投資家集まれ」に参加してきました 小金持ち父さんの資産設計塾（？）

ポイントが押さえられていてざっくり把握するには良い感じ。けど全文レポは長くても面白いので時間がある人はそっちを読むのが良いかな。

■Fund of the Year 2008

rennyの備忘録 | 決定！投信ブロガーが選ぶFund of the Year 2008

大賞は「STAM グローバル株式インデックス・オープン」特別賞も「STAM インデックスシリーズ」とSTAMの一人勝ちでした。一番の決め手が信託報酬の低減ってところがインデックス投資家が選んだランキングらしいです。

また大賞の受賞スピーチで登壇されたSTAMマーケティング部さんからお知らせが。

Site.M from 新所沢：インデックス投資ナイトに行ってきました

ファンドの海でアセットアロケーション計算ツールが提供されたことで、お客様からアセットアロケーションを組成する分の信託報酬をいただくことはできないという結論になり、今年から設定されるバランスファンドではアセットアロケーションを計算する分をなくする（信託報酬の値下げを行う）というビッグニュースがありました。

イーノさんの努力で信託報酬を低減されたという事でイーノさん、凄いです。

そして、その決断を下したSTAMも凄い会社です。

インデックスファンドはアクティブファンドに比べて儲けが少なく運用が大変だそうです。しかも買う人は目の肥えたマニアばっかりだからハードルも高い。潰れない程度に儲けていただいた後は、どんどん競争して手数料下げていただきたいと思います(笑)。

■その他印象に残った感想

インデックス投資ナイト – 女性ファイナンシャルプランナー（FP） 田中香津奈のFelice Blog

この集まりが他の金融系セミナーと違うところは、

「儲かったから、さらによりよくなりたいために、よい情報を取りに行く」や、

「今後の経済状況がどうなるのか、投資に役立つ情報を知りたい」とか、

「気がついたら、投資をしている人が多く、今やらないと取り残されそうで・・・」

といった動機はあまり感じられず、

自分のやっている投資スタイルを確認しに行き、

同じ理念を持つ人たちと、共有する時間を持ちたい、

という、熱すぎず、でも、真摯な態度で投資に取り組んでいく、という

スタンスなのです。

今回、えんどうさんのブログからリンクされてるブログを全部見て回りましたが、派手な色使いで読者を煽るようなブログは0でした。淡々と日記を更新するように投資をされている方ばかりでさぞかしいい雰囲気の集まりだったんだと思います。

■ということで

インデックス投資を続けつつ、第2回があればチケットを忘れないように気をつけて参加したいと思います。

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■10月入ってからの日経平均データ

日付	始値	高値	安値	終値
1日(水)	11,396.61	11,456.64	11,314.28	11,368.26
2日(木)	11,423.13	11,452.39	11,143.79	11,154.76
3日(金)	11,052.10	11,099.73	10,938.14	10,938.14
6日(月)	10,817.27	10,839.50	10,374.38	10,473.09
7日(火)	10,328.54	10,363.14	9,916.21	10,155.90
8日(水)	10,011.64	10,011.64	9,159.81	9,203.32
9日(木)	9,168.16	9,443.45	9,100.93	9,157.49
10日(金)	9,016.34	9,016.34	8,115.41	8,276.43

どう？俺の落ちっぷり？ってくらい落ちてます。まっさかさま。

1日(水)が11,368円→10日(金)が8,276円なので、3000円以上も下がってます。8日(水)が史上4番目の下げ率、10日(金)史上3番目の下げ率で、1週間の下げ率では至上最高でしょうね。2chで「ブラックマンデーじゃなくてブラックエブリデーだ」って言われてうめぇwと思いました。

■とはいえ

まだ5年前の株価水準より上なんですね。急激に下がりすぎたから投資に興味のない人(はてな村とか)まで騒いでるだけで、この世の終わりってわけじゃない。1ヶ月くらいして株価の動きが安定すれば話題にも上らなくなるでしょう。

■自分の話

日経平均11000円くらいで、株価指数連動型のETFを購入しました。今8000円なので損失出たけどあまり気にしてません。なぜなら

1. 今後30年で日経平均が11000円までは戻ると思ったから。
2. 資金の20%しか投入してないから。

「サブプライム後の新資産運用」読了で書いた通り、僕は「株価は永遠に上がり続ける」という理論を元にしたインデックス投資&長期保有には懐疑的です。が、自信がないので20%くらいはインデックス投資に回したいなーと思ってました。で、日経平均が11000円になり年初最安値を更新した。仮にこのまま下がり続けても将来的に11000円までは戻るだろうと思って購入したのです。

・「ショートを買っとけばリスクヘッジできたなー」とは思いますが。
・今後、日経平均が20000円まで戻るとはあまり思いません。
・株価下落が、仕事にどれだけ影響を与えるかは心配してます。

■他人の話

落ちるナイフを掴みに行ってる人がいるようで。

rennyの備忘録 | 落ちて来るナイフ
〔アングル〕独立系投信運用各社、解約少なく10月も資金流入続く | マネーニュース | 最新経済ニュース | Reuters

そうだなー。俺も11000円の所でETF買ってなけりゃこのタイミングで買ってたな。まぁ11000円で我慢できてても10000円、9000円割れのタイミングで買ってるだろうから、結局8000円では買えなかっただろうな。悔しいから5%くらい投入しとくか(笑)

■今後の話

もうちょっと株価は下がり続けると思います。けど数年後にはまた上昇気流に乗ると思う。というのは、株式市場というシステムが庶民生活にまで組み込まれているから。401kしかり年金しかり。あとお金儲けが好きな人は好きだしね。今回の事態で反省して株式市場がなくなるって事はないと思います。

■緊急事態は楽しい

前述の通り11000円でETF買って損を出してるのですが、そんなことより歴史に残る瞬間に立ち会ってわくわくしてる自分がいます。今週の株価大暴落は100年後の教科書にも乗るよ。そんな時代を生きてる俺、みたいな(笑)　阪神ファンにも関わらず、巨人が13ゲーム差ひっくり返して優勝したのすげーとか思っちゃうし、ま、そういう人間なんです。

まぁ日経平均が8000円切るか、記録的な暖冬でスキー場が閉鎖するかを比べると圧倒的に後者の方が落ち込むので、冬は普通に雪降ってもらって、他で記録的な事象を楽しみたいと思います。

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■追記

自分より下を見て安心するという暗い作戦。

投信、３割減、一体どうしたら・・・ – 専門家に聞く All About プロファイル

４年ほど前から投資信託を購入していまして

５０００万が一時は６０００万程にまでなりましたが

先月末時点で３５００万にまで下がってしまいました。

幸い僕には1500万円も損する元手がないです。しかも相談者の方はインデックスファンドじゃなく信託報酬の高い投資信託を揃えてるんだよね…。信託報酬3%としたら年に100万づつ損をしていくという…。おそろしー。

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最近経済にはまってて、いろいろチャートを見たり日経の記事を読み漁ったりしてます。けどサブプライム後の新資産運用にも書いてあったように今の時代はグローバル経済だから、日本のニュースだけ見ても全然意味ないよね＞＜ ということで、世界の株価を一覧できるサイトを探してみた。

世界の株価 – Google 検索

たくさんあったので上位100件くらいから良さそうなものをpickupしました。

■株価・指数

・世界の株価と日経225【携帯版無料株式情報】

よくある「世界の株価一覧ページ」って、スペインとかマレーシアとか興味のないチャートが多すぎて重いんですよね。その点ここは携帯用だけあって表示が速く、ちょっと値段を調べるのにうってつけ。日本米国欧州為替商品と必要な指標は全て見れる。お勧めです。

・Ch225 世界の株価リアルタイムチャート

PC版ならここ。ちょっと詰め込みすぎかなと思うけど、左ペインのメニューが整理されてて見やすいです。ポータルっぽい雰囲気がいいですね。為替がちょっと重いのが難点。

・世界の株価：リアルタイムチャート

とにかく一画面で確認できる数が多いので、見る分には面白い。ただグラフだけで現在の値段が書いてないしその他メニューも充実してないので実用的ではないと思う。

■その他

・為替,FXマーケット情報｜FX 外為どっとコム

正直証券会社よりFX会社の方が情報提供量が多いと思うのは僕だけでしょうか？競争が激しいから？まぁ証券会社の場合国内株の情報が多くなるので、世界経済の動向見のはFX会社の方がいいんでしょう。その中でも外為.comはすっきり見やすく情報も早い。他のFX会社のカレンダーもあるけどわざわざ他を選ぶ理由もないなぁ。

あとは日経平均 1011のページみたいに、必要な情報をピンポイントで分析すればよいと思います。英語版GoogleNewsで経済ニュース収集するのもいいかもでね。

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【米金融危機】「流血の日曜日」　リーマン連邦破産法申請へ

経営危機に陥っていた米証券４位のリーマン・ブラザーズは１５日、連邦破産法１１条（日本の民事再生法に相当）の適用を申請すると発表した。一方、リーマン救済を模索した米銀２位のバンク・オブ・アメリカ（バンカメ）は同日、証券３位のメリルリンチを５００億ドル（約５・３兆円）で買収すると発表した。さらに、米保険首位のアメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）も経営不安が拡大、米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）に４００億ドル（約４・２兆円）の短期融資を要請したことが表面化した。サブプライムローン問題に端を発した米金融市場の動揺は、大手金融機関の連鎖不安に発展して金融危機の様相を帯びており、米メディアは「流血の日曜日」と報じた。

こんなこといっしゃアレだけど、歴史の瞬間に立ち会えた感じがしてちょっと感動してる。関係者のみなさんには申し訳ないけど…。

■始まりはサブプライム問題なんだよねー。

つまり日本の土地バブル→崩壊と同じ事を繰り返してるわけです。端から見ればアホかと思うし、素人ならともかく外資系証券会社なんて超ウルトラ優秀な社員が揃ってるわけじゃん?それでもこの体たらくですよ。つまりどんだけ知識があっても、人間は過去の歴史から学ばないし自分を客観的に見ることもできないわけです。福田総理と違って。

よって「プロの運用する投資信託だから安心」なんて幻想は捨てるべきで、自分で正しい道を選ぶ必要がある。

■現状を捨てるのは難しい

リーマン/山一證券の社員は「我が社が潰れる訳はない」って思って(思い込んで)何もかも失ったわけで。客観的に見れば泥舟でも乗ってる人はそうは思わない。思いたくない。まさかこの現状がなくなるなんて想像できない。今日の巨人VS横浜の試合でも先発の上原を引き伸ばしすぎて逆転負けしそうになったけど、現状が継続するって心理は働いてしまうと思う。

■まとめ

• 人間は過去から学ばない
• 現状を捨てるのは難しい

こうやって纏めても、今後僕が過去から学んだり現状を捨てたりできるか、と言えると疑問。それほど人間は弱い生き物なんだなぁとか、いろいろと考えさせられる出来事でした。

まとまらないけど終わり。

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